3月11日（周四），由智聯芯聞和α大會聯合主辦的“2021AIoT驅動科技地產創新峰會”在廣州圓滿落幕。智聯芯聞攜手易居克爾瑞、全國智標委、金茂集團、實地集團、第一人居、明源云、阿里云、京東科技、云智易、原圈科技、京彩未來家、小庫科技等12位AIoT科技地產嘉賓天團，圍繞智能社區、智慧營銷、智慧建造、智慧運營、縱深專注、生態協同等主題，共議共探，貢獻了寶貴經驗和方向洞察。

房地產數字化轉型現狀與破局

——克而瑞副總裁吳小華

峰會伊始，易居克而瑞副總裁吳小華梳理了房地產數字化的現狀和破局思路。吳小華先以詳實的數據總結了當前地產數字化發展特征，從管理流（人力、財務、運營、招采、客戶管理等）和業務流（投資、設計、建造、營銷、運營、物業服務等）兩大方向來看，管理流的數字化開始更早，數字化程度也更高。但整個房地產行業相比金融、制造、零售……數字化程度還處于起始階段，對于背后的原因，吳小華指出，房企與智慧建造服務商磨合的難點主要有涉及部門和流程復雜、而效果在短期內不易量化、戰略預期與落地之間的不同步。

不過，從房地產企業對數字化的投入來看，投入逐年增長、團隊日漸完善，正加速著房企數字化在各個梯度中交叉式發展，以Top50房企為例：目前全部實現了在線化，即數據能被動支撐業務；而達到數據化和智能化的比例分別為58%和18%，其中數據已能優化業務，并能推動業務創新。在數字化路徑上，房企選擇自我孵化、對外投資和PMO都是常見的模式。

在應用場景方面，吳小華重點分析了智慧營銷、智慧社區、開發建造等市場熱點。

開發建造的數字化價值在指導全流程業務上皆有體現，但目前，雖說智慧建造系統在中國百強房企中的使用率已達73%，在前十房企更是已達90%，以BIM系統、無人機測繪、AI設計及審圖、建造機器人為代表的技術和產品，已應用到前期的設計建模、產品標準化和施工建造等環節，但除了BIM系統之外，其他應用程度均呈淺層試點、點狀創新的狀態，未能實現與上下游業務進行數據打通，進而影響著智慧建造系統的成熟化、常態化發展。

智慧社區成為運營環節的主要實踐場。在TOP30物業企業中，有超過90%已部署社區服務平臺， 尤以知名房企旗下物業數字運營發展更成熟，其中安防、門禁、停車、監控、通行類組成了核心應用，也隨之導致了產品同質化的問題。吳小華指出，要加強貼合用戶的創新應用，從而提高使用率和數據產生，進而進行系統間的打通、并串聯集團的業務協同（如養老、教育、醫療），在多角色參與中（居民、政府管理、物業、科技企業等）探索合理的商業模式，成為智慧社區縱深發展的幾個破局點。

標準化建設，助力智慧社區高質量發展

——全國智標委副秘書長尚治宇

我國人口和小區規模龐大，相關統計數據顯示全國既有小區及社區存量約55萬個，《2019年中國智慧社區行業前景分析與投資報告》顯示，隨著新一代信息技術在社區領域的深入應用，智慧社區市場規模逐年攀升，2020年約達5000億。

在2020年對外發布的《實施城市更新行動》中提到，大力推動城市管理進社區，提高物業管理覆蓋率；全面推進城鎮老舊小區改造工作等。在全國住房和城鄉建設工作會議上，再次提出城鎮老舊小區改造中，要探索形成可復制可推廣的機制和運行模式；在推進韌性城市建設方面，加強城市網格化管理，推動城市管理進社區。

可見，智慧社區已成為“新城建”的重要組成部分、打通城市最后一公里的管理節點。智慧社區的重點建設方向包括：

建設城市級社區基層治理平臺。以城市為單位對全市社區各類數據進行全域全量采集，實現社區智能管理和運維，實時監測社區安全隱患，輔助支撐社區治理，打造全面感知、智能分析、自動預測、智慧決策的城市級社區大腦。

構建市、區、街道、社區四級協同管理體系，實現全市范圍的社區管理基礎信息共享。

大力推進社區設備設施的物聯網建設，如公共設施、車行、安防的智能化，提高物業服務效能。

這些建設方向和要求，也體現在相關標準體系中。一直以來，標準化都是關系著智慧社區的建設質量和規模化節奏的重要因素，全國智標委立足于標準化建設、通過探索新技術的應用模式、建立起政府、企業、用戶共同參與的標準化項目，從而引導產業健康發展。

目前，智慧社區領域最新國標《智慧城市建筑及居住區綜合服務平臺通用技術要求》（GB/T 38237-2019），它規定了綜合服務平臺的術語和定義、體系架構及功能、安全類要求，已于2020年5月正式實施。本月底，全國智標委將在蘇州市召開標準宣貫會，解讀標準，分享社區治理模式和經驗。

數據驅動，地產的科技與智慧升級

中國金茂綠建公司AIoT事業部總經理孟永亮

中國金茂集團作為全國領先的城市運營商，已經在許多產業開啟了綠色戰略升級，金茂綠建就是這個戰略升級實體，它以“綠色科技·美好生活”為使命，致力于成為行業領先的智慧能源和建筑科技綜合服務商。孟永亮分享了金茂綠建通過梳理數據的流通與價值挖掘 ，打通地產運營的“任督二脈”。

不可否認，在目前的房地產數字化階段，數據林立仍然是亟待破解的難題之一，數據產生階段存在諸多“啞設備”和“啞系統”導致數據盲區；在房地產跨系統、跨區域、跨項目、跨業務板塊之間，數據拉通程度非常有限，數據滯流造成驅動力減弱；在數據運營階段更是缺少強大高效的數據決策平臺和專業地產運營人才。

針對以上問題，孟永亮表示，現ICT技術的發展使得數據的獲取已變得易得易用，但地產全流程鏈條太長，因此數據的獲取及運營可從前端后端來分工。近年來，地產精裝交付已成為趨勢，因此，地產商有必要將數據采集的架構和智能化基礎設施前置， 便于用戶根據個性化的需求進行智能家居、社區的后端豐富，因此邊緣側的硬件產品是一個很好的打通節點。

金茂綠建研發的邊緣智能網關，就是根據地產從建造到使用到運營全鏈條的復雜性而設計的，多協議接入可覆蓋常用的前裝總線（KNX、BUS、485、Modbus等）和無線通信（ZIGBEE、enOcean、藍牙等），可支撐用戶多系統的聯動和控制。同時，該網關增加了兼容級的安全管理方案，內置安全芯片，保證從端到云整個安全可靠的傳輸通路，保障了高凈值客戶對安全性和隱私性的要求。

基于數采模塊和數據中臺的支撐，金茂綠建打造了主打能源管理和居民服務運營平臺。該平臺應用于金茂集團的住宅產品金茂府中，為業主提供了諸如安防識別、智能停車、動線梯控、宜居環境、智能家居、以及針對不同群體的特色服務，如面向老年人群體的健康監測提醒、醫療應用聯動等服務。

《AIoT驅動科技地產行業報告》聯合發布

智聯芯聞、京彩未來家、聯合多家科技地產伙伴（城博建科、全國智標委、阿里云、云智易、實地地產集團、原圈科技）共同帶來《AIoT驅動科技地產行業報告》發布儀式。

《AIoT驅動科技地產行業報告》梳理了科技地產的發展脈絡、應用方向、市場格局和未來趨勢，調研并收錄了部分科技地產優秀企業和落地案例。

（獲取報告：點擊閱讀原文，在直播間填寫信息，將通過郵件發送。）

當代健康建筑管理與實踐

——第一人居副總經理 邵兵華

當代置業從2000年成立起就在探索基于技術創新打造健康、舒適、節能、智能的建筑科技產品。邵兵華首先分析了智能化建筑整體進展較慢的原因思考：

市場端：綠色建筑、智能建筑的歷程很長，從2009年美國就發布BIM標準，但因BIM在應用于智能建筑過程中，對設計人員和管理人員能力依賴度高，因此很難快速落地。

客戶端：消費者需求決定著落地可行性。對于智能人居產品，消費者評價維度主要在于體驗，在智能家居浪潮初期，產品與消費者痛點脫節，系統性和穩定性差，難以得到認可。如今隨著硬件產品的成熟、系統的穩定，市場認可度也隨之上升。

邵兵華介紹了建筑宜居環境需要滿足的四個要素：首先要專注健康環境的打造，其次是舒適宜居、四恒環境；然后是綠色節能、生態友好；最后是智能化，且保障健康、宜居、節能系統的可持續性。

第一人居已將這些技術設想以具體項目形式進行了深化實踐。

案例一：廣東佛山萬國府MOMΛ

該項目始建于2015年，彼時美國WELL健康建筑評價體系剛發布，國內也著手打造，該項目即是圍繞我國對健康建筑體系打造的。通過第一人居的恐龍貳號（戶式溫濕分控空調新風系統）為建筑帶來空氣潔凈、溫濕分控、舒適宜居、高效節能、遠程控制等功能。同時，大量硬件產品和軟件服務的投入也為業主打造了“活力社區”，該項目獲得健康建筑示范基地、三星健康建筑設計標識、WELL金級認證等榮譽認證。

案例二：北京當代MOMΛ社區

該項目涵蓋了住宅、商業、酒店等綜合業態，通過AI平臺對全區賦能，結合綠化技術，打造了集安防監控、能源系統、節能節水、環保回收、智能化冷暖系統等于一體的綜合管理平臺。實現識別人員身份、設備管理管理系統的可視化呈現、能耗分析等應用。該社區在2018年獲得國內首個健康建筑三星運營標識，并且是國內唯一一個連續兩次獲得綠建三星運營標識的住宅項目。

案例三：恐龍3號凈零能耗建筑

該項目代表了創新型建筑及智能科技系統的超前實踐。該項目于2019年落地，它將多種先進理念和技術綜合運用起來，包括凈零能耗建筑、裝配式建造、智能全屋、光伏供電、適老化設計等。

裝配式建造：該建筑采用半永久式鋼結構，在工廠預制完成建筑主體，現場快捷拼裝。同時，以裝配式內裝施工保障隔離污染、快速交付。整個項目用時僅40天就完成了主體結構及精裝實施。

第一人居打造的恐龍3號-凈零能耗建筑技術體系，涵蓋了水、空氣、新風、光、能源等系統，持續深耕綠色宜居。

潔凈能源：通過太陽能的光伏發電系統，基本滿足了建筑及業主的用電需求，還能產生余量反向供電。

智能化系統：魔仔智能家居系統中心，結合社區場景、業主行為習慣提供實需應用，實現用戶運營。

適老化設計：針對老年人的生活習慣、潛在危險，該項目預置了包括語言交互系統、廚房燃氣泄漏報警、廚房自動窗等特色應用，讓老年人生活更加安全便捷。

該項目除了經濟效益，還具有行業標桿意義，因此獲得國家健康產業創新戰略聯盟開放基金支持。

房地產數字化轉型的生態協同之路

——明源地產研究院 黃輝華

如今，地產行業正面臨著前所未有的挑戰——宏觀調控不斷加碼，從以前的“五限”到后來的“三道紅線”，以及現在的“供地兩集中”，調控從嚴已經常態化。行業利潤急劇下滑，百強房企平均利潤水平已經是個位數，且各項成本還在不斷上漲，未來盈利情況具有很大的不確定性。地產行業的發展模式發生了根本性的轉變，已經從以前的“土地紅利”、“金融紅利”，過渡到現在的“管理紅利”階段，要向管理要效益，而“管理紅利”的獲取，數字化成為一項必然選擇。

數字化轉型能給企業帶來四大核心的價值，管理提效、業務賦能、輔助決策、顛覆經營。數字化賦能需要以核心業務為中心，這就需要技術圍繞業務轉型需求而展開，從而賦能實體經濟再發展。目前科技地產的蛋糕越做越大，但一方面是科技地產服務商圖譜的日漸“繁榮”，另一邊則是技術落地過程中的“臟亂”。

數字化賦能地產行業面臨四大挑戰：信息孤島，即數據不通、流程不通、各自為營，獨立建設；實際賦能價值和效果不突顯；用戶體驗差，重流程輕業務，重系統功能輕用戶體驗，側重偏差，效果向背；高成本低回報，存在重復造車輪的現象。

為了更好指導房地產數字化在不同階段的目標聚焦和建設重點，明源地產研究院提出了房地產數字化建設的三層金字塔思路。首先是要圍繞核心業務增質提效，先解決核心地產業務經營閉環、業務交圈、數據上浮的訴求；在此之上，再專注全流程生產要素（包括人）的數字化，即從“員工數字化” 到“數字化員工”；這些由整入微的數字化基礎完善之后，企業基于廣泛沉淀的數字資產，才有望實現企業業務模式升級、商業模式創新。如，恒大的“恒房通”到房車寶平臺化，已從簡單支撐恒大地產的銷售到現在將流量運營變現、業務升維。

這是科技地產由淺入深的發展規律。明源云推出“四通一平”解決方案：一體化平臺+數據通+業務通+業財通+生態通。

在頂層，通過項目全周期預算、企業經營計劃和公司全面預算，打通投資，運營，財務三大管理領域，業務與財務相打通、數據與業務高度一致。

在業務層，包括投資收益、工程管理、招采、營銷等不同的業務流程之間也需要業務內閉環、業務間破壁、業務外協同。

在生態支持層面，明源云將在第三方大數據、項目合作數據和供應商協同管理等維度進行打通和賦能。

上述所有服務，都需要一個統一管理、高度互通的技術開放平臺作為支撐，確保基礎數據的完備性、準確性、明確指導性，這是支撐上層應用高效協同的底層能力。

黃輝華最后強調，房地產數字化的整個發展歷程不是一個點的“階段性轉型”，而是貫穿全程的“持續升級”，其中，專注角色分工和開放協同共建是最佳路徑。產業結構是由點到線，再到面和整體，這其中，不同基因和能力的服務商，通過做好某一個“點”的業務模塊突破，推動業務線條的成熟，而只有多角色之間業務接通，提高效能，才能實現推動一個業務“面”的成熟，進而以生態圈的力量促進上下游產業協同。

停止空談,立即行動！把地產智慧營銷落到實處，產生實效

原圈科技創始人 韓劍

營銷是對房地產銷量起到直接作用的環節，因此起步較早，應用廣泛，地產商投入最積極，技術創新應用也最活躍。與之相應的，地產營銷人考核壓力也最大，因此，須緊緊圍繞地產商和營銷部門的核心需求：向科技要增長，將技術原力變為業績生產力。2021年就是科技地產由能力賦能正式走向業績貢獻的元年，原圈科技聚焦當下的地產營銷現狀痛點，以用戶體驗洞察、營銷科技和AI應用為抓手，做好智慧營銷的基礎設施，與地產商一道面對痛點，全面提升其“觸達用戶-發現用戶-理解用戶-管理用戶-服務用戶-調動用戶”的數字化戰略能力。

目前，地產營銷部門面臨許多挑戰：

首先，高層重視足夠但整體運營能力不足。表現在于銷售渠道的博弈關系、缺乏自主可控的的智慧營銷體系，以及“獲客、管客、養客、變現”的運營經驗。

其次，面向C端消費者的營銷產品和營銷方式體驗差、活躍度差、轉化低。

此外，線上線下營銷系統未能打通，內外部資源整合調動能力差，尤其是對一線營銷人員的賦能有限。

總之，地產營銷部門未能及時認知并響應整體營銷環境的深刻變化：向場景化，碎片化，個性化，深度數字化方向演進。

作為營銷服務商，要保持與市場變化的同頻變革，才能在“存量時代”突圍。原圈科技深耕地產營銷8年，打造了集“內容+技術+玩法+組織+核心保障”于一體的基礎設施。首先，地產商的“頂層設計”的思路要轉變，從集團管控轉向與“本地化”、“項目化”思維協同。其次，實施路徑，從營銷內容升維、公私域融合、AI篩選，到引導案場、銷講賦能、案場管理、跟客轉化，以及客帶客和中長期運營，閉環相扣，一個都不能少。

數字化內容升維：依據消費者接受信息方式的巨大改變，以互動視頻、霸屏小游戲等新形式來呈現地產內容，采用多平臺直播，輔以抽獎，贈券，語音等互動，助推營銷多贏，實現品牌影響力、信息傳遞效能、客戶轉化效果的黃金匹配。相比圖文硬廣，數字化內容的營銷轉化率提升達42%。

此外，社交化調研通過有趣，有獎，有用的方式可有效收集消費者的購房需求、偏好和授權信息，調研畫像和用戶精準綁定，提高有效蓄客、精準營銷。

公私域融合：打通朋友圈、抖音、安居客、百度等多種公域流量入口，實現引流線索的最大化，同時復制私域運營的系列玩法。

嫁接生態共創：為了進一步提高客戶覆蓋和轉化，原圈科技和騰訊攜手共創高階營銷玩法。具體來說，基于騰訊大生態、大數據等底層能力，營銷效果可實時洞察，包括瀏覽者位置畫像、興趣畫像、設備畫像、來源畫像等。基于這些維度，營銷內容可實現自感知、自行動、自激勵等能力，從人看內容變成是內容看人、內容撩人，提高投放精準度和線索轉化，也為基于實際效果的SaaS服務模式提供基礎。

原圈科技基于“騰訊企業微信最佳實踐”，為地產營銷提供“頂層設計”方案和智能服務，助力地產營銷系統和企微生態鏈接和場景化落地。

賦能一線：原圈科技還推出了案場接待機器人，目前已部署了100多個案場，提高一線銷售工作效率，同時，對案場人員進行智能識別，提供個性化銷講。

目前，原圈科技已服務400+地產商、近3000個樓盤，并獲資本市場近億元A輪融資。在持續加碼營銷主業同時，原圈科技也和眾多業者一起定義“數字化增長運營”新工種，希冀以實踐創新的力量，推動智慧營銷進一步成為未來房地產的新常態、新標配。

AIoT賦能新一代科技住宅

——云智易智慧物聯CEO雷巧萍

科技地產的發展離不開AIoT的賦能，而技術落地產生價值，更需要生于行業深耕行業。專注于空間的智慧物聯解決方案商云智易，對科技住宅趨勢有切身體會：當越來越多的AIoT技術成為住宅空間的標配，多業態聯動和線上下打通成為業內共識；其次，物理空間因各系統的加持，廣納各類設備和應用，已升級為新型“操作系統”，具備聚合開發者、打造自由生態的平臺屬性……

趨勢在前，但科技住宅在建設中仍存在諸多問題。例如，目前行業內缺乏從整個前裝到運營的體系化建設經驗，而普遍單點式、淺層化應用賣點難以打動消費者，使得地產商投入與（短期內的）轉化存在“疑點”；同時，大量的同質化產品，與智慧化初衷相悖，無法真正滿足消費者多元化、個性化的需求；而招采選型、前裝標準化、物業運營的管理經驗不足也制約著科技住宅的高質量落成。

面對地產商一系列的發展中問題，云智易認為，“跨”是解決地產商與消費者供需鴻溝的關鍵，只有打通跨設備、跨場景、跨平臺、跨時段、跨功能等維度，才能給消費者帶來的功能和體驗的升級，為地產商帶來運營基礎和投產比升級。基于此，云智易專為地產打造的智能家居SaaS應用，將“跨”的思路貫徹到解決方案中：

打造橫跨招采、前裝、交付、營銷、后裝、運營等全流程的全棧解決方案，平臺覆蓋營銷方、安裝方、工程/物業方、家庭用戶等需求，使能各流程的設備接入和應用創新。

在產品設計階段，云智易作為第三方平臺，除了構建自有生態，也與市場上主流的生態積極打通，整合了家居廠商生態、物聯網平臺巨頭生態、第三方AI能力和第三方應用等觸點，為運營打破限制，做寬價值。同時，將這一入口交給運營方，輔助其做好從接入標準化到數據管理、用戶運營、打造個性化服務。

這些能力和亮點在營銷階段的呈現也很重要，如何打造體驗式、互動式的樣板間？云智易通過設計車行引導、無感通行、門禁自動人臉識別、以及控制各居家場景的功能切換，優化參觀者的體驗，達成營銷和留存提效。

在成本和招采階段，目前，包括建材類、智能設備類、系統類、應用類…供應商越來越多，管理挑戰日增，工作繁雜，因此地產商需構建統一的管理平臺，提前在招采階段就把握和確保標準化問題、合規問題、兼容問題。

在云智易的解決方案中，從標準到入庫、管理、驗收，可對供應商體系嚴格把控和協同，包括技術合規、協議對接、調試驗收、售后預留、以及面向未來技術趨勢的可擴展預留。

在工程實施階段，該平臺面向工程人員的安裝APP可通過模塊化的工具，大大降低安裝和調試難度，效率則從傳統每戶安裝用時1-2h提升到每戶15min。

目前，該方案已成功落地于時代中國、金地集團等等地產客戶100余家家居設備客戶。云智易經過6年聚焦于泛不動產領域智慧化的實踐，目前已將AIoT方案帶進萬千智慧家庭、智慧社區、園區/商業/產城文旅等，為近3000家企業帶來技術驅動的新型生產力。

AIoT+服務生態，助力地產打造新一代智能房

——京東科技集團 IoT智能地產業務負責人 徐忠飛

房地產行業進入服務運營時代，其中的市場機會既包括通過數字化轉型對地產企業管理和原有業務進行降本增效，也包括房地產的產品智能化。京東基于多年來在AIoT、供應鏈和物流、服務等領域的技術創新能力，幫助地產商推進產品的智能化升級。

整體來看，地產運營以“AIoT科技+服務”為兩翼，通過AIoT等前沿技術將房屋產品進行數字化升級，提升客戶體驗；同時，通過大數據積累與沉淀，幫助運營方挖掘用戶需求，并有針對性地為客戶提供服務。基于這一理念，京東在今年初發布第三代智能房：具備從家居到社區全域場景聯動的智能化場景+大數據驅動的智能服務+提供AI學習的主動智能打造用戶的極致體驗。

智能房的實踐，離不開與房地產、第三方服務商等伙伴的聯手共建。通過“京東科技物聯網平臺”，能夠不斷完善場景化的產品和應用、打通室內室外的場景聯動，“京東科技生活服務平臺”，則不斷充實用戶所需的生活配套服務，如健康、物流、消費、信息交互類服務。這其中既有京東全場景生態支撐，也需要第三方創新服務的加入。那么，在用戶需求和服務供給的基礎上，運營方價值和商業模式應如何挖掘？

京東科技從運營效率和多方共贏的角度出發，通過技術創新——物應用，來幫助運營方以更低的門檻鏈接更多服務、觸達更多用戶。具體來看，物應用框架是一種極輕量級應用，可支持開發者以極簡方式，無需二次開發或升級操作即可將各種服務鏈接到平臺。同時，它具備強大的擴展性和強適配性，無需下載安裝即可部署在各類常見終端，包括家居和社區場景中的各類交互設備，如中控屏、音箱、電梯投影、甚至業主的汽車屏幕等。通過這種方式，運營方能夠將豐富的應用和服務，一鍵發布觸達用戶，將入口流量有效盤活、促進社區生態繁榮。

京東科技認為，在未來科技與地產的關系將是在深化協作的基礎上，角色分工更明確。因此，在智能社區、智能房的建設中，京東科技將秉承科技打造美好生活的愿景，做好技術的賦能者和供應鏈的提供者，助力地產伙伴更快更穩邁向地產運營的新時代。

京彩未來家踐行J社區2.0，加速房地產數字化

京彩未來家COO 龍勝

數字經濟正沖擊著傳統房地產的固有模式。數字化是智能化的基礎，智能化是地產運營模式的基礎，因此房地產開發商，尤其是不具備完善的IT能力的中小開發商，正面臨著如何轉型、投入、運營等等一系列問題。

京彩未來家是凱盈集團在智能化方向布局的子品牌，多年來，凱盈集團通過對房地產開發商傳統模式經驗的認知、痛點的深挖、以及在宜居科技方面的深厚積累，并積極擁抱趨勢，與全球領先的AIoT技術提供商京東科技聯手，開啟了技術賦能、模式革新的 “第三代智能房”創新之路。為廣大開發商提供科技地產全程代管運營服務，助力開發商走向數字化與科技地產發展新賽道。

雙方首個落地的項目——基于京東智能社區2.0的京彩未來家云墅位于廣東省東莞市，它是從0到1、從建造到交付完全具備了智能化基因、面向下一代消費者、為房地產開發商的后運營模式奠定了強大數字化基礎的創領樣板項目。

對于業主：智能社區各項服務和體驗的升級離不開AIoT技術的創新驅動。今年，“全域場景物應用智能社區2.0”已經發布，它包括全天候、全空間等維度，覆蓋社區無人配送、空地巡航系統、無接觸歸家等系統，為業主打造安全、舒適、智能的生活體驗。同時，京彩未來家基于傳統優勢，可在社區空間的美學呈現、舒適宜人、綠色健康等維度，為業主帶來可感可觸的宜居體驗。

對于社區物業管理：通過安防、停車、巡邏、物流配送、梯控等服務場景智能化，從物業人員重復執行工作，到社區的智能化設備自動完成作業流程，為社區管理部門實現降本增效。同時，智能化作業帶來了物業部門的統一化管理視角，基于數據中臺，打破各場景之間服務邊界，進一步提高社區服務質量。

對于開發商而言：智能社區成為住宅產品的大趨勢，裝配式建筑成為政策要求的指標，因此與科技企業聯手，加入科技地產陣營，配置了第三代智能房的住宅產品，可有效提高品牌溢價和賣點。

對于全角色共贏：智能社區 “后運營”階段的創新性，集中體現在覆蓋消費、社交、娛樂等高頻場景的“超級ID”，這也是業主與地產商共贏的一種模式。

未來的各行各業，數據將成為重要資產，甚至成為核心的生產資產之一。那么對于社區業主的資產，如何在不侵犯用戶數據所有權的基礎上，創造新模式？京東與京彩未來家的思路是：將業主納入為用戶，通過社區內的全域感知，線上線下聯動，ID畫像等大數據，將安居服務、電商零售作為一項特色服務提供給業主。包括：居家安全的感知與預警、在電商層面推出專屬折扣和專享服務，在安居方面，實時監測并守護用戶的居家安全（如家具材料、用電安全、氣熱事故）。

據悉，我國約有近10萬家中小開發商，他們普遍缺乏數字化轉型的整體規劃，對智能化方案缺乏統籌和駕馭能力。目前，京彩未來家已在湖南、湖北、安徽、四川、重慶、廣東等聯合部分中小型開發商，探索智能房+生態服務+流量運營的商業模式，打破開發銷售的傳統思路，開啟在后端運營客戶、服務客戶、共享紅利的新征程。

AIoT賦能地產/物業智能化業務建設

——阿里云IoT智能地產 沈利

阿里云IoT是最早關注智能人居，并與地產商共同面對環境變幻的挑戰，迎接數字化浪潮的玩家之一。近年來，地產智能場景的業務建設正加速發展，設備在線化所帶來銷售溢價提升與社區治理效率提高得到認可，因此地產商是智能化建設的推動者。隨著地產社區智能化建設快速向家居智能化滲透，預計未來2-3年整個行業智慧家居的滲透率達到15%左右，預計全年有近100萬+的新房標配智能家居。

與手機、汽車從硬件功能建設到服務生態建設的發展邏輯相似，未來建筑將成為“以人為中心”的數智空間，地產商正在成為該空間的建設及運營商，在有限的物理空間中實現提供無限的體驗和服務。當然，數智空間市場機遇背后的挑戰也隨之而來，阿里云IoT基于對地產空間數字化轉型的實踐經驗認為，智能家居與智慧社區的建設邏輯運維邏輯不同、集團與項目視角做智能化的目標不同、地產與物業的智能化建設本質不同，這就對應了地產的不同業態、不同模式和不同主體在進行智能化轉型時路徑與解法不同。

基于此，阿里云IoT推出面向地產/物業集團智能化平臺：

阿里云定位于打造科技地產的基礎設施的提供者，圍繞“一云兩邊三端N場景”的思路和架構，提供全棧的智能基礎服務，賦能地產、物業企業的數智化轉型。

“一云”即依靠聚合行業最豐富生態的開放型物聯網平臺，提供智慧社區/中臺服務；

“兩邊”即依靠行業領先的云邊一體架構，持續迭代創新的服務，提供物業邊緣一體機、智慧社區AI-Box；

“三端”即通過核心技術inside的被集成以及阿里內外部生態的賦能，提供智能AI語音模組、智能AI視覺模組以及智慧聯盟網關等端側設備；

“N場景”覆蓋多業態全量支撐，為智能家庭室內、智慧社區、智慧商業、智慧辦公、智慧文旅、智慧酒店、智慧教育、智慧水務等場景賦智能賦能。

阿里云平臺之上，生態一如既往是檢驗一個基礎設施的建設成果的必要考量。

阿里云地產物聯網平臺匯聚了豐富的生態資源，打造了強大的南北向生態，目前已打通室內場景前裝的15+品牌、30+品類、后裝70+品牌，1000+品類、通行場景25+品牌、150+型號，安防類頭部設備商全量接入，EBA打通國內外主流廠商、商務辦公場景已打通ABB、施耐德、霍尼韋爾、西門子、江森等行業核心廠商集成生態。

圍繞地產天貓精靈的可控設備連接數已經超過3億，設備3600+，品牌900+，對接平臺660+，可連接品類超過60+。同時，廣泛貓精內容服務生態可為社區帶來豐富應用，以及探索多方共贏的商業模式。

圍繞家居、商辦、社區、養老等場景生態，阿里巴巴集團可橫向拉通內部資源（包括釘釘、阿里健康、菜鳥、支付寶、螞蟻區塊鏈等），協同支持智慧服務平臺的建設。

目前，阿里云IoT 已與超過30家TOP級地產商合作，包括融創集團、招商地價、旭輝集團等，助力其全屋智能、智慧社區、智慧園區、智慧租賃的建設。

AI智能設計與全流程再造

——小庫科技創始人兼CEO何宛余

在房地產產業鏈的各個環節，從開發、運營、流通到后服務，盡管數字化在產業鏈的各個環節中不斷應用落地，但基礎的地產建筑施工環節，實現建筑設計的信息化難度大，AI技術在建筑設計中的應用國內外仍處于起步階段。小庫科技是利用AI技術實現建筑智能化的代表企業，在建筑設計環節實現數字化，將有利于提升整個建筑周期的運營效率，為房地產各業務鏈的數字化提供更完善的底層基礎。

設計經歷了從CAD到BIM的升級，增加了非幾何信息的維度，但其中的建模信息與模擬信息的管理都依賴人力，設計效率的提升受到阻礙。針對現在的BIM技術應用現狀，小庫科技研究新技術在建筑開發全流程的應用，將人工智能、大數據、云計算與建筑全過程實踐相結合，提出新一代建筑設計語言：以AI驅動的云端建筑信息模型——ABC（AI-DRIVEN BIM on Cloud）格式。在ABC模式下，設計方案不再是人一筆一劃地繪制建模創建的，而是通過簡潔的人機互動，由小庫原創的智能設計引擎自動生成。產生的結果實現了“數-模-規”的一體化，將建筑圖模、數據信息和規則邏輯進行智能實時關聯。

一個典型前期方案用傳統的方式大概需要24道工序，建筑師需要在十多款不同軟件里反復切換。小庫智能設計云平臺將設計工作中的查、做、改、核、協、出這六大步驟進行融合升級，最終簡化了75%的流程。借助AI和云計算的能力，原本需要240個小時的一個住區規劃設計工作，在其平臺上只需要2.4個小時，縮短了99%的時間。更重要地，為建筑師提供了更多滿足規范要求的方案可能性，以及更準確項目數據分析。

為了進一步挖掘AI技術在房地產前期的應用潛能，小庫科技推出了庫曉系列產品。在拿地階段，與克而瑞開發出瑞庫智能投排系列，在定位-強排-測算階段，庫曉搭建可研智審平臺，同時為開發商提供快速反饋的智能設計服務，助力地產開發商在拿地設計階段鎖定目標地塊、挖掘土地價值。這一環節數字化和智能化變革，可有效應對最近的“22城兩集中”政策給地產商帶來的供地收縮和不確定等壓力。目前，小庫科技在Top100的開發商中占有率接近30%，成功案例超1000個。

實地地產集團OTA智能社區

——實地集團技術工程院智慧社區副總經理杜偉

實地集團2006年成立于廣州，15年來一直致力于將人類科技的一切探索創新，以人居業態為依托運用于生活中的方方面面，將科技與人文連接，重新構建人類對于自身與居住空間關系的認知。作為智慧人居和科技地產最早的實踐者之一， 2018年實地提出構建智慧人居生態系統的戰略設想，由實地技術工程院主導研發了實地智慧人居生態系統（SLS，Smart Life System）。

2020年，在5G領銜新基建的浪潮下，基于SLS這一超級“社區大腦”實地集團落地了首個5G SA獨立組網的OTA（空中無線升級）智能社區。

實地地產集團技術工程院智慧社區部副總經理杜偉表示，未來智慧社區的發展是由技術驅動、業務創新組成，實地將其承載于SLS社區大腦。SLS架構包括“1 朵智慧云+4大智能中臺+N個單品與服務”：

1朵云：可適配社區場景需求的多云靈活部署的架構，可實現邊緣計算與存儲、5G傳輸、海量計算等特性；

4大中臺：智能物聯中臺、智能數據中臺為各類智能設備終端提供統一的數據接入，分析和處理；為后續運營提供方便；AI中臺支撐各人性化和智能化服務的實現；應用中臺則北向打通各類社區實需的服務，豐富生活服務的配套。

SLS支持9大類設備設施的接入，涵蓋覆蓋家庭、社區公區、安防、監控、梯控、物流等場景。其中，實地集團研發的社區通勤無人車和物流配送機器人是兩大亮點設備。

SLS社區大腦體現了實地集團的技術投入和研發成果，其中的技術亮點包括5大方面：

一是萬物互聯。實地 OTA 智能社區實現了家庭、社區、配套三個圈層各種設備全連接，目前覆蓋門禁、電梯、監控、停車、可視對講、智能機器人等 9 大類設備57 種設備。實地集團主導制定了行業首個團體標準《智慧社區信息模型標準》，

二是海量社區數據融合能力。社區有海量異構數據可以實時進行復合處理。實地 OTA 智能社區里，出行、健康、消費、社交等場景用戶的線下行為都會被數字化，與電梯、機器人等接入設備一起每天產生海量的物聯網活躍數據。

三是多模態視覺智能。在強光、弱光、遠距離、高角度等復雜條件下，人臉識別技術精準率目前已達到 98%以上，針對特殊人群，如老人、小孩的識別率超過 95%；非配合式識別準確率超過 95%，高于業內 90%的平均水平。在 2020 年多媒體技術國際頂級挑戰賽上，實地技術工程院取得了兩個世界第一（姿態識別領域和姿態跟蹤領域）、兩個世界第二（多目標跟蹤領域和人群屬性判斷領域）的優異成績。

四是戶外語音識別能力。這是目前業內唯一可商用解決方案。社區場景多是嘈雜的戶外環境，目前行業沒有好的解決方案，而實地 SLS 的 AI 語音算法在室外噪音環境下識別率要比業內主要競爭對手高出 60％，遠距離和混雜環境下語音識別效果都表現優異。

五是跨場景的全域智能。從傳統的以設備為中心轉而以人為中心，跨時空打通數據通路，能夠做到真正的空間智能、無感交互，打造更多創新場景。

實地OTA智能社區在各類智能化配置的基礎上，打破設備、數據、體驗、服務孤島，實現“OneID OneService”。如，同一用戶ID在進出入小區、自動梯控、刷臉取件、購物積分時，流暢體驗跨場景服務，帶來工作、生活 、消費等高效協同。

除了便捷性，“OneID OneService”更能針對不同ID的群體屬性，提供安全守護：如在停車場僻靜角落對獨行的女性、弱勢群體防護，針對老人、兒童的行為及軌跡的跟蹤和保護。

基于5G SA網絡的大帶寬、低時延特性，社區的無人通勤車、物流配送機器人已進入常態化使用。并且，5G傳輸的加持，也使得社區安防系統和無人車視覺識別系統進一步協同打通，對于無人車在轉彎或障礙時，視覺識別系統受限的情況下，全域社區安防可為無人車做有效的數據補充和提醒。

廣州實地常春藤5G全場景OTA智能社區的落成，先人一步實踐了業界許多構想和藍圖。未來，實地集團將繼續秉承“匠心筑就智慧人居精品”的初心，與業界伙伴共同挖掘和驗證5G、AIoT技術在智慧人居、科技地產領域的賦能潛力。作為國內人居行業的一次重要突破，實地集團具備 OTA 能力的智慧社區將持續更新迭代。

縱深入局，未來可期

——與先行者為伍，加入科技地產正當時

在國家政策的引導和調控之下，在經濟動力換擋、新舊基建共筑之時，地產企業與科技企業已乘風破浪揚帆起航。今天，科技地產的生態版圖不斷拓寬向深，未來，趨勢與規模將步步落地變為市場與產值。